房产律师咨询|从个人手中购买有贷款房屋，卖家违约，买家如何维权？ 《以案说法》
原告起诉事实与理由
2014年12月30日，房产开发商与卖方（被告一）签订《济南市商品房买卖合同》。
合同约定房产开发商将坐落于济南市槐荫区某房屋出售给卖方（被告一），总房款1259688元，其中首付款379688元，贷款88万元。
2017年1月2日，买方（原告）与两被告签订《房屋买卖合同》（合同编号:000xxxx），合同约定两被告将上述房产以149万元的价格出售给买方（原告），首付款90万元整，尾款59万元通过办理按揭贷款的方式支付。
但在合同履行过程中，两被告多次迟延支付银行的按揭贷款，并且涉案房产已经具备办理产权证书的条件，两被告一直以各种理由迟延履行办证义务，两被告的行为已经严重影响到本案《房屋买卖合同》的履行，属于明显的违约行为，现为维护买方（原告）的合法权益，诉至法院，望判如所请。
法律评析
买方（原告）与两被告签订的《房屋买卖合同》、《附加协议》及《房屋买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
合同签订后，双方应按合同约定行使权利、履行义务。
《附加协议》约定，经甲乙双方协商在本次交易过户期间甲方承担费用为无费用，但保证每次接到开发商通知办理房产手续五个工作日内积极去办理各个手续。
涉案房屋已符合办证条件，买方（原告）、房产开发商均陈述已经通知过卖方（被告一）办证，但卖方（被告一）至今未办证。
卖方（被告一）未到庭答辩，亦未提交书面意见予以反驳，对买方（原告）、房产开发商的陈述法院予以认可。
且卖方（被告一）在收到本案诉讼材料后至今仍未办理涉案房屋的不动产权证书，已构成违约。
《房屋买卖合同》及《附加协议》中虽约定两被告在下证后十个工作日内办理解押手续，但卖方（被告一）在接到房产开发商通知后至今仍未办理涉案房屋的不动产权证书，且逾期偿还银行的按揭贷款。
卖方（被告二）虽非个人担保借款合同的借款人，但其为房屋买卖合同的出卖人，基于房屋买卖合同的约定其应承担还款责任。
银行在本案诉讼中同意在两被告拒不偿还的情况下由买方（原告）代为偿还。
故买方（原告）请求两被告偿还涉案房屋的剩余银行贷款本息，如两被告拒不偿还，由其代为偿还，具体金额以银行系统显示数额为准的诉讼请求，有理有据，法院予以支持。
另外需要说明的是，如卖方（被告一）逾期偿还涉案房屋在银行的贷款导致房产开发商承担担保责任，买方（原告）应在卖方（被告一）办证前将房产开发商因承担担保责任而向银行支付的款项支付给房产开发商。
因涉案房屋系卖方（被告一）个人与房产开发商签订的《济南市商品房买卖合同》，在两被告或买方（原告）清偿完毕涉案房屋的银行贷款后，卖方（被告一）应及时办理涉案房屋的不动产权登记证书，房产开发商应予协助。
卖方（被告一）取得涉案房屋的不动产权证书后，应协助买方（原告）将涉案房屋的所有权转移登记至买方（原告）名下。
按合同约定，涉案房屋办理首次登记及转移登记期间的费用均由买方（原告）负责。
首次办证或转移登记的过程中，如需卖方（被告二）配合，卖方（被告二）作为房屋买卖合同中的出卖人应积极配合。
关于违约金，卖方（被告一）在涉案房屋符合办证条件后至今未办理首次登记，怠于履行合同义务，已构成违约。
《房屋买卖合同》约定，每逾期一日，违约方应向合同相对方支付总房价款3‰的违约金（或者违约方承担本合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。
卖方（被告）作为房屋买卖合同中载明的出卖人，应向买方（原告）承担违约责任。
因此，买方（原告）要求两被告支付违约金447000元、律师费45000元的诉讼请求，有理有据，法院予以支持。
诉讼财产保全保险费系买方（原告）为实现债权支出的合理费用，买方（原告）要求两被告承担保险费1500元的请求，有理有据，法院亦予以支持。
