房产律师事务所|房屋被原房主私下抵押，其应承担的违约责任
原告起诉事实与理由
2018年8月份原告（购房者）通过被告一公司购买位于历城区房屋，2018年8月30日原告（购房者）支付给被告一公司2万元定金，2018年10月12日给被告一公司交付了7.5万元团购费和78341元预付房款。
但被告一公司隐瞒了该房屋被抵押的事实，至今无法买卖，原告（购房者）已交的费用一直不予退还，原告（购房者）多次与被告一公司、被告二、被告三协商未果，因此诉至法院。
法律评析
虽原告（购房者）与被告一公司未签订书面协议或合同，但原告（购房者）陆续向被告一公司交付定金、团购费、购房款，被告一公司出具相应的收款收据，并将案涉房屋交原告（购房者）实际占有、使用，综合双方之间的行为，原告（购房者）与被告一公司之间实际形成房屋买卖合同关系。
被告三与被告一公司签订的《项目公寓运营销售合作协议》是否是委托管理合同关系是处理本案责任承担的焦点问题。
从协议签订的过程来看，系被告三在与被告二签订了具有优先购买权的房屋租赁合同后，与被告一公司签订了该《项目公寓运营销售合作协议》。
从协议内容约定的权利义务来看，被告三表示其享有“项目公寓”项目的运营管理权及销售权，并拥有合作项目房源全部决定权及销售房源定价权，被告一公司协助被告三进行“项目公寓”项目的运营及销售。
且，被告三承诺在本协议有效期内，所有合作项目范围内的房源，均由被告一公司独家运营销售，其他任何形式的销售机构或渠道均不得介入被告一公司工作，被告一公司有权针对所有合作项目范围内的房源，通过资源整合进行房源运营及销售。
综合来看，可以认定被告三以合作协议的方式委托被告一公司作为独家销售方来销售案涉房屋，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条 规定，其作为委托人，应当承担相应的法律后果。
关于被告三与被告一公司之问关于运作流程的约定，系双方的内部约定，不能免除被告三对外应当承担的法律责任。
关于返还预付购房款。
案涉房屋现仍处于抵押状态，房屋的买卖无法继续履行，原告（购房者）购房的目的已不能实现。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条 规定，双方之间的房屋买卖关系实际解除。
原告（购房者）向被告一公司预缴了购房款，被告一公司向原告（购房者）交付了同等数额的押金收据，被告一公司已实际收取该购房款并已将案涉房屋交付原告（购房者）占有、使用。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条 规定，原告（购房者）现实际占有案涉房屋，原告（购房者）应将案涉房屋返还，被告二作为房屋的所有权人可另行主张权利。
被告三作为委托人，其应返还原告（购房者）预缴购房款78341元。
关于返还定金。
原告（购房者）称被告一公司隐瞒案涉房屋被抵押的事实，至今无法完成案涉房屋的买卖，被告一公司应双倍退还定金。
被告一公司称已提前告知原告（购房者）案涉房屋抵押情况，原告（购房者）对此知情。
被告一公司提交的微信聊天记录仅是部分时间双方沟通内容的记载，不能推定原告（购房者）在购房时知晓。
但原告（购房者）作为购房者，在买受房屋时应尽到谨慎注意义务，对此原告（购房者）存在一定过错。
因双方均存在过错，被告三作为委托人，其应返还原告（购房者）定金2万元。
关于团购费。
原告（购房者）称其向被告一公司缴纳了团购费75000元，其是让被告一公司提供服务以达成购买房屋的目的，该团购费实质上是原告（购房者）给付被告一公司的居间报酬。
被告三辩称案涉房屋无法完成买卖是因原告（购房者）未继续履行相关义务，被告一公司已提供相应服务，不应返还。
因被告一公司在案涉房屋销售时未明确告知原告（购房者）房屋的真实情况，其存在过错。
被告一公司提供的服务存在重大瑕疵，对被告三的辩称本院不予支持。
被告三作为委托人，其应返还原告（购房者）居间报酬75000元。
关于资金占用期间的利息。
原告（购房者）因购买案涉房屋向被告一公司交付定金2万元、预付购房款78341元，被告一公司均已收到两笔款项。
因被告一公司提供的服务存在重大瑕疵，被告三作为委托人应向原告（购房者）支付购房款项占用期间的利息（以98341元为基数，自2018年10月12日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。
以案说法------法律风险防范与救济
本案中， 原房主私下将房屋抵押给他人，并且在出售时对购房者隐瞒，购房者购买房屋一定要看房屋基本信息落实房屋是否有抵押、查封情况。
