北京房产律师|没有购房资格，签订的认购书有效吗？案情简介
2013年12月1日，高先生来到XX房地产开发公司售楼处，想要购买一套房屋，但由于本地限购政策，高先生只有在一个月后社保满足条件了才有购房资格，售楼人员表示可以先签订《认购书》，认购书中双方约定了高先生须于认购书签署之日起60日内到项目签约中心与被告签订《商品房预售合同》。签订本合同时，支付定金10万元作为双方订立预售合同的担保。一个月后高先生因为种种原因未能取得购房资格，因此向开发公司主张解除合同，退回定金。开发公司表示这是高先生的过错，定金不能退。双方诉至法院。
经审理，法院认为：虽然开发公司在签约时已通过《认购书》的形式告知了原告签约的风险，但并不能否认被告明知原告属于限购对象的事实。而在双方均明知原告属于限购对象的情况下，仍签订《认购书》导致无法签订预售合同，而现该《认购书》实际已无法履行，故原告要求确认《认购书》解除并要求被告退还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。
法律分析
1.认购书的法律效力。
商品房的认购书，在法律性质上属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书的约定内容是合同双方在一定条件下签订房屋买卖合同。从法律效力上讲，认购书是独立的合同，合同双方根据约定承担权利义务。因此购房者在签订认购书时也需要认真审查约定条款，以免产生法律纠纷。
2.是否属于合同无效。
北京房产律师| 在签订认购书时，高先生没有购房资格，许多人认为不符合行政强制性规定，因此合同无效，这是对合同法规定的误解。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定相对应的是管理性强制性规定，本案中关于房屋限购政策的规定属于管理性强制性规定。本案中，签订的《认购书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。
3.定金怎么处理。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。判断不可归责于双方，主要是看是否违反预约合同中的诚信谈判义务，本案中双方在签订认购书时双方对于认购资格的问题均明知，后期因该问题导致无法签订买卖合同，对此双方均有过错，应分别承担违约责任，即对二者均适用定金罚则，一方丧失定金，另一方双倍返还定金，相互抵消后，给付定金的一方当事人可以收回全部定金。
