房产律师咨询|欲购房屋被开发商隐瞒抵押，已付定金怎么办？
买房对于一个普通家庭来说是件头等大事，并且需要经过复杂的手续，因此在购房签约的过程中一定要审慎注意，尽量了解房屋的相关信息，以免引起像陈先生这样的烦恼：
2016年8月6日，陈先生与融科公司签订《商品房认购协议书》一份，约定：由其向融科公司支付5万元作为定金购买该公司开发楼盘内房屋的定金，陈先生应于同年8月18日之前携带相关证明到融科公司指定地点签订《商品房买卖合同》，若陈先生不履行或不按时履行协议任何条款，视为违约，融科公将没收定金，并有权另行出售订购房屋。2016年8月11日融科公司将订购房屋的解除抵押，而2016年8月14日陈先生经过查询发现该房屋已经处于抵押状态，而融科公司并未告知，故要求解除认购协议并要求退回定金。融科公司收到通知后向陈先生发出《解约通知书》，明确表示因其要求解除协议，没收定金2万元。陈先生认为融科公司在与其签订协议时未告知房屋已抵押的重大事项，存在欺骗消费者的不诚信行为，故要求其退还定金2万元。融科公司认为双方签订的认购协议真实有效，其在签订协议时也已经告知过，但并未能拿出书面证据，且签约之前已经解除抵押，可以进行正常交易，故其有权没收定金。
房产律师咨询| 一气之下陈先生将开发商告上了法庭，经过审理法院认为：订购的涉案房屋处于抵押状态系房屋的重大事项，且不能通过外观直接查验知悉，在签订过程中作为出卖方的融科公司应当将该重要信息告知购房者。因此陈先生基于预约阶段融科公司对相关重大事项的不完整披露产生不信任感而不愿签订买卖合同系对自身权益的合理保护，因此判决融科公司返还收取的5万元定金。
【京云分析】
房屋买卖过程中，作为卖方的房地产开发商至少有两个基本的合同义务：一是对房屋拥有所有权，二是保证不存在权利瑕疵。如果该房屋存在权利瑕疵，卖方在出卖之时至少应尽到告知义务，比如告知买方该房屋已被抵押。如果卖方未尽到告知义务，其行为实际上已构成合同法上的欺诈行为，根据《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，买方可以据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。
房产律师咨询| 实际上，对于上述这种情况，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做出了比《合同法》更为明确的规定，《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
