北京房产律师|银行放贷出了问题由谁来“买单”
在二手房买卖合同纠纷中，除了买家与卖家的购房交易外，还涉及到银行的房贷政策及资金监管等环节。其中因为银行内部规定等政策性原因导致的延迟履行交易所引发的纠纷，成为了房地产交易中的常见现象。
2016年4月，周先生与余先生通过北京某房地产咨询有限公司签订《房产交易》合同，约定周先生将其坐落于北京东城区的房屋出售给余先生，房屋价款六百万元，双方还约定应相互配合，并亲自到场办理过户、贷款及代收代付等相关手续。如不按照约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋售价千分之一的迟延履行违约金，超过十五日未履行则守约方有权要求解除房屋买卖关系。
北京房产律师|同年5月，双方签订《北京市房产买卖协议》，其中第二条约定双方同意以银行贷款形式支付房价款，在本协议成立之日起五日内将监管的首付款240万元一次性存入房地产交易资金监管账户。协议签订之日，周先生夫妇及于先生夫妇及房地产中介人员共同前往银行，但银行工作人员告知他们由于年龄原因余先生只能贷款500万元，导致首付款也增加到了280万元。由于事出突然余先生只好再找亲朋好友筹措并延交，而后周先生通过中介催告余先生继续交付首付款。2016年7月份将首付款280万元，银行贷款及其他资金320万元存入交易资金监管中心账户。随后周先生于同年七月底通知余先生不再出售房屋并提起诉讼要求其承担违约责任及赔偿损失。
接到消息后余先生立马慌了神，毕竟已交600万元房款，房子没见到还面临赔钱的风险。随后他在朋友的介绍下找到了北京京云律所的张律师求助，张律师了解到案情并仔细询问了在银行对其首付款政策变更后状况以及与周先生的沟通细节，告诉余先生因为双方在后续的过程中双方都未明确表示解除合同且都在实际履行协议，该交易实际上应被视为协议内容变更后继续履行，因此不用太过担心，随后提交了相关的证据材料等并向对方提起了反诉。
而法院的审理结果也应证了张律师的观点：判决反诉被告周先生继续履行房产交易，办理变更登记手续，并驳回了周先生作为原告其他的诉讼请求。
北京房产律师|本案中，贷款受限、首付款增加等是双方签订合同时都无法预料到的，只有在网签后去银行办理贷款时才会知晓，属于不可归责于双方事由导致合同出现违约情形。虽然受到了银行政策的影响，但由于双方都在实际履行，且首付款的大幅度增加需要时间筹措款项，而参照最高院的司法解释，三个月的迟延时间内也属合理情形，而此时一方也已经履行主要义务，周先生也通过中介进行催促，不存在事实上的履行障碍，因此法院支持了余先生的反诉请求。
从上可以看出，发生交易纠纷后，法院会首要考虑到保护交易的稳定和安全问题，不是一味机械地适用合同约定规则。因此若发生了交易纠纷，不清楚接下来的应对措施时，最好的办法便是寻求身边的律师的帮助，在他们的指导与建议下进行后续的沟通与交易，并注意保存交易记录等，这样才能尽量减少交易风险。
