房屋买卖合同纠纷律师|遭遇开发商逾期办证该怎么办
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”自古以来，房子就是民众不断追求的家。考虑到房屋的功能性，并不仅仅作为居住场所，某种程度上同时还绑定了教育、医疗等资源，延期办理房产证可能会导致落户、上学、医疗、养老等各种现实问题。在现实生活中，房地产企业往往因各种原因无法按照约定为业主办理房产证，当遇到这类纠纷时，开发商利用各种理由推卸责任。随着业主维权意识的增强，针对此类纠纷，购房者应该通过法律手段进行维权，要求开发商履行办证义务、赔偿损失，维护自身的合法权益。
2015年戴先生与某开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该楼盘栋一套商品房，总房款为600万元。合同关于产权登记事项方面约定：开发商在房屋交付使用后90日内，将办证所需资料报产权登记部门备案。同时，双方还签订了《合同补充条款》，约定房产证、国土证由开发商负责办理，所需费用由开发商承担，但并未约定办证期限。戴先生接受了房屋钥匙。但此后较长的一段时间里，他没有拿到房产证。直到两年之后，开发商才为戴先生办理了房屋产权登记手续。从房屋交付使用到办理房产证，相隔近20个月的时间。因此戴先生认为开发商未在法定期限内履行办证义务，并找到了京云律师事所张律师求助。在听取了戴先生的“困扰”之后，张律师仔细审阅了相关文件，并调取了开发商申请办证的流程材料，经过分析后张律师认为本案开发商需承担逾期办证的责任，并接受了戴先生的委托代理本案，请求法院判决开发商为此支付违约金。
房屋买卖合同纠纷律师|一审法院经审理认为，虽然双方的合同没有约定办理房产证期限，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，开发商应承担逾期办理房产证的违约责任。因戴先生不能证明开发商逾期办证给其造成的具体经济损失数额，故一审酌情核定违约金为10万元。据此，一审判决开发商支付违约金10万元。宣判后，开发商提起上诉称“行政部门不作为”是造成逾期办证的原因。对此，法院认为：开发商未能提供充分证据证明，其在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记须由其提供的资料，报相关部门备案，故其提出的理由不能成立。二审法院终审判决驳回上诉，维持原判
对于开发商逾期办证的责任承担问题，一般来说主要有以下两种情况：
1.当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
房屋买卖合同纠纷律师|那么在商品房买卖合同纠纷案件中，涉案合同明确约定了交房和办证的具体日期以及逾期交房、逾期办证违约金，开发商过分延迟交付商品房，以至于交房时间超过了合同约定的办证日期，买受人请求开发商就该逾期期间同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的，能否予以支持？
在京云律所承接的案件中，有的涉案房屋买卖合同约定了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金的，系开发商作出的合同承诺。因开发商过分迟延交房，导致交付房屋的实际日期不仅超过了合同约定交房日期，甚至超过了其承诺的买受人可取得房产权属证书的日期的，虽然在合同约定的办证日之后、出卖人实际交房之前只存在一个期间，但是在该期间内，开发商既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同的约定分别承担相应的违约责任。因此面对此类情况，业主应当请求开发商同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的，积极维护自己的合法权益。
