专业房产律师|当“户口”遇上房子，这样做才能顺利买房过户！
对于普通家庭而言，房屋买卖无疑是一件大事，对于购房人而言，不仅希望能够顺利实现产权过户的目的，还希望购买到的房屋足够“干净”——不存在他人的户口登记。当“户口”遇上房子，如何才能顺利买房过户！
案件概述：
2010年10月，黄女士通过房产中介与艾某就其名下海淀区复兴路的房产签订了房屋买卖合同，合同约定了房屋的总价款为160万元，房主艾某负有将所售房屋上的户口于房屋过户后十日内迁出的义务，逾期迁出户口将承担逾期一日按房屋总价款万分之五支付违约金的违约责任。
专业房产律师| 2011年5月，黄女士依约支付了全部购房款，但是之后艾某以种种理由拒绝将自己及子女的户口迁出。因黄女士的儿子马上就到入小学的年龄，而艾某拒不将其子女户口迁出，导致黄女士的儿子户口无法在房屋落户，直接影响黄女士儿子的小学学区划分。无奈之下2013年12月黄女士将艾某起诉至法院，请求法院判令艾某立即将自己及其子女的户口从诉争的房屋上迁出，并按照房屋总价款万分之五的标准每日支付相应的违约金。法院最终缺席判决艾某立即迁出户口，并按照逾期迁出户口的时间支付黄女士相应的违约金。案件的判决在公告送达后，艾某仍未现身，一直到案件进入执行程序，法院依法将艾某列入失信被执行人名单且冻结其名下的银行账户后，艾某才匆匆到法院接受谈话，并迁出了其户口。在法律的威慑下，最终艾某经过执行法官的批评教育，支付了黄女士违约金20余万元。
涉及户口的房屋纠纷案件
1、涉“学区房”案件较多
对涉案房屋所处区域进行梳理，涉及“学区房”买卖的案件约占20%。部分以子女入学为主要目的的购房者，因涉案房屋存在迁出户口障碍等种种原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女的入学资格，导致购房目的无法实现从而产生纠纷。
2.涉案外人户口案件较多
在因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件中，约半数案件涉及案外人户口。买受人与出卖人签订房屋买卖合同时，买受人并未关注涉诉房屋上是否存在案外人户口，出卖人亦未告知买受人涉案房屋存在案外人户口的情况，进而在后期合同履行过程中出现案外人不愿意配合迁出户口或者找不到案外人等情形。
3.部分卖房人不配合迁出户口
由于二手房交易周期较长，尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长，有的出卖人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、拒绝交易或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。
4.部分卖房人户口不具备迁出条件
部分买受人在签订房屋买卖合同时没有预先调查核实涉案房屋的户口登记情况，未与房屋的户口登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限，以致在合同履行的过程中，出现、找不到户口登记人、甚至户口登记人死亡等情况，导致户口迟迟无法迁出。还有部分出卖人卖出房屋后没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住公租房，有的老人以卖房养老的方式居住在养老院等，因公租房、养老院及租赁的房屋不具备落户条件，导致户口无法迁出。
5.涉案违约金数额较高且法院调整情形较多
通常情况下，房屋买卖合同中对出卖人未按期将户口迁出的违约金赔付标准，或约定为全部购房款的5%-20%，或约定为按日赔付已支付房款的万分之五。由于违反户口迁移义务的违约行为一般都持续时间较长，诉讼时违约金数额往往较高。同时，有的当事人分时间段主张已发生的违约金，导致后续多次产生诉讼。由于违约金数额较高，当事人在此类诉讼中往往会请求法院酌减违约金。然司法实践中，由于户口对于不同类型的房屋造成的影响力有别，且当事人违约情形、违约行为持续时间、违约原因、违约程度等方面也会存在差异。故法院多会结合上述因素，再综合守约方的实际损失、违约方的意见对于违约金进行适度调整。
